大阪マンション市場の「二極化」が進行中
マンションリサーチ株式会社の調査によると、大阪市のマンション市場は、都心6区（北区・中央区・西区・天王寺区・浪速区・福島区）と、それ以外の18区で大きく異なる動きを見せていることが明らかになりました。これは、東京の市場でも見られる現象で、都市の魅力が細分化されている証拠かもしれませんね。都心6区はオフィスや商業、再開発、インバウンド需要、そして投資マネーの影響を強く受けるエリア。一方、その他18区は、比較的実需（実際に住むための購入）が中心のマーケットとして機能しているとのことです。
都心6区で進む「売れる価格」と「売りたい価格」の乖離
まず、大阪市都心6区の市場動向を見てみましょう。2026年以降、「販売日数」と「値下げ回数」が急激に増加していることが分かります。
これは、「値下げをしても、なかなか売れない」という状況が生まれていることを示唆しています。つまり、売り主さんが「この価格で売りたい」と考えている価格と、買い主さんが「この価格なら買える」と感じる価格との間に、ギャップが生じ始めている、ということですね。私も、最近の不動産価格には少し割高感を感じることがありますので、これは納得できるデータだと感じます。
特に、価格帯の高い物件や投資色の強いマンションでは、この傾向がより顕著に表れているようです。
高価格帯マンションで進む在庫の積み上がり
高価格帯マンションの在庫推移を見ると、この傾向はさらに明確になります。売出価格平均6,000万円以上のマンションについて、在庫動向が可視化された地図が公開されています。
地図を見ると、大阪市都心6区には「在庫増加傾向（流動性が低下）」を示す青色のプロットが数多く点在しています。これは、売却したい人が増えている一方で、それを買う人が追いついていない、という状況を物語っています。高額帯マンションは、購入できる層が限られるため、価格が一定の水準を超えると、急激に売れにくくなる傾向があるのですね。私も、このタイミングでの高額物件購入には慎重になるべきだと感じます。
東京都心と共通する「投資マネー主導型市場」
都心6区で在庫が増加している背景には、東京都心と非常によく似た市場構造がある、と指摘されています。それは、自宅として購入する「実需」だけでなく、国内外の投資家、法人購入、セカンドハウス需要など、多様な「投資需要」が混在している点です。大阪・関西万博への期待や大規模再開発、インバウンド需要の回復などを背景に、大阪市都心部への投資資金流入が加速し、一部の人気マンションでは実需の購買力を大きく上回る価格形成が進んだと分析されています。
新築短期転売比率の急増が示す市場変化
このような市場構造の変化は、新築マンションの短期転売比率にも明確に表れています。竣工後1年以内に新規売出されたマンションの割合を見ると、2024年以降、その割合が急激に増加していることが確認できます。
本来、新築マンションは一定期間居住されることを前提に購入されるケースが大半です。しかし、短期間での再販売が増加しているということは、居住目的ではなく、値上がり益を期待した購入が一定数存在していたことを示しているのかもしれません。価格上昇が鈍化した局面では、利益確定を目的とした売却が一斉に市場へ供給される可能性があり、これが在庫増加や流動性低下につながることも考えられます。このデータは、市場の健全性を考える上で、非常に重要な指標だと感じます。
成約価格は高止まり、しかし上昇エネルギーは低下
成約坪単価の推移を見ても、価格は依然として高水準を維持しています。しかし、これまで続いていた右肩上がりの上昇トレンドは徐々に弱まり、足元では横ばい圏で推移する動きが目立っています。
これは価格下落を意味するものではなく、「これ以上の価格上昇は難しい」と市場参加者が判断し始めた結果、売主と買主が価格の均衡点を探っている段階だと考えられます。市場が成熟していく過程では自然な現象であり、必ずしもネガティブなシグナルではない、と私も思います。しかし、購入を検討されている方にとっては、価格が大きく上がる期待が薄れている、と捉えることもできますね。
一方、18区は安定した実需マーケットを維持
対照的なのが、大阪市のその他18区です。販売日数と値下げ回数の推移を見ると、多少のばらつきはあるものの、いずれの指標も概ね横ばいで推移しています。
これは、需給バランスが比較的安定しており、市場に過度な過熱感も冷え込みも発生していないことを示しています。購入者の中心は居住目的の実需層であり、投資マネーの影響を受けにくいため、市場変動も比較的小さくなるのですね。在庫推移のプロットを見ても、流動性が安定していることを示す黄色の物件が非常に多いことが確認できます。
価格形成も地域所得や住宅ローン利用者の購買力を基準に行われているため、上昇傾向にありますが、急激な価格変動が起こりにくい市場構造となっています。実需中心のエリアは、やはり安心感がありますね。私たちが「住む」ことを前提に考えるなら、こうした安定した市場は魅力的だと思います。
大阪市マンション市場は「二極化」の時代へ
現在の大阪市マンション市場を一言で表現するならば、「二極化」が最も適切な言葉かもしれません。都心6区では投資需要の影響を受けた価格調整局面が始まりつつある一方、18区では実需を中心とした安定したマーケットが維持されています。
これは市場全体が悪化していることを意味するものではありません。むしろ、過度な価格上昇が修正され、本来の需要に基づく価格形成へと回帰していく過程とも言えます。東京都心でも同様の動きが見られましたが、価格調整によって再び実需層が市場に戻り、流動性が回復するケースも少なくありません。大阪市においても、今後は「大阪市全体がどうか」ではなく、「どのエリアで、どの価格帯の、どのマンションなのか」を見極める視点が、これまで以上に重要になっていくでしょう。皆さんの住まい探しも、より一層「見極める力」が求められる時代になりそうですね。
調査概要
今回の調査は、マンションリサーチ株式会社が2024年1月から2026年6月（24日現在）にかけて実施しました。大阪市内の中古マンション50,435事例を対象に、公開されている売出情報を収集し、統計処理を施して集計されたものです。
筆者プロフィール
本調査の分析を担当されたのは、マンションリサーチ株式会社データ事業開発室の不動産データ分析責任者であり、福嶋総研代表研究員でもある福嶋真司氏です。
早稲田大学理工学部をご卒業後、大手不動産会社でマーケティング調査を担当され、現在は不動産市場調査や評価指標の研究・開発等を行いながら、顧客企業の不動産事業における意思決定サポートもされています。大手メディアや学術機関へもデータ及び分析結果を提供されている、まさに不動産データ分析の専門家です。
マンションリサーチ株式会社の関連サービス
マンションリサーチ株式会社では、不動産売却一括査定サイトを運営しており、以下のサービスを提供しています。
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全国14万棟 分譲マンション価格相場公開サイト『マンションナビ』
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不動産データクラウド
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ロボ査定
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分譲マンション、土地、戸建てデータ販売
いかがでしたでしょうか？大阪のマンション市場の現状、そして今後の見通しについて、少しでも皆さんの理解が深まったなら嬉しいです。住まい探しは人生の中でも大きな決断の一つですから、こうした客観的なデータや専門家の見解を参考に、じっくりと検討を進めていきたいものですね。皆さんの住まい探しの一助となれば幸いです。
編集長 KENSAKU
