都心高騰で需要が移転！今、注目すべきは「城東エリア」中古マンション市場の新たな潮流とは？

編集長Kensakuの注目ネタ

2026.07.11

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都心部の変化：高額マンションの流動性低下
需要の移転：城南・城東エリアへの注目
1. 「受け皿」としての城南エリア
2. 「主役」としての城東エリア
「どこでも上がる市場」の終焉と新たな視点
本調査について

都心部の変化：高額マンションの流動性低下

最近、都心のマンション価格を聞いて驚かれた方も多いのではないでしょうか。私も正直、驚きを隠せません。東京都の中古マンション市場では、長らく価格上昇が続いてきました。特に都心部では、国内の富裕層や投資家の方々はもちろん、海外からの資金流入も重なり、世界の主要都市と比較しても高い上昇率を記録してきましたね。

しかし、この価格上昇の裏側で、市場内部には明確な変化が起き始めています。平均価格だけを見ると市場全体が活況を呈しているように見えますが、実際にはエリアや面積帯によって需給バランスが大きく変わっているのです。

特に顕著なのは、都心5区（千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区）における高価格帯・広面積帯（70㎡以上）の中古マンションです。これらの物件では、在庫が非常に速いスピードで積み上がっていることが確認されています。

本来、都心の大型住戸は供給が限られているため、希少性が高く、安定した需要を維持してきました。しかし近年は、その価格上昇スピードが、私たちの所得成長や住宅ローンの借入可能額の増加を大きく上回る状況となっています。

同じ80㎡前後の住戸であっても、エリアによっては数千万円単位の価格差が生じています。これにより、これまで都心を購入対象としていた共働きファミリー層や高所得世帯であっても、購入を躊躇せざるを得ない水準に達しているのが現状です。憧れの都心ですが、この価格では「手が届かない」と感じる方が増えるのも無理はありませんよね。

結果として、都心部の高額マンションは徐々に流動性を失い始めています。これは、「売れなくなった」と単純に解釈するだけでなく、その価格帯で実需による取引が成立しにくくなった、つまり、実需層にとっては事実上市場から供給が消えたことと同義なのです。住宅需要そのものが消えたわけではなく、需要が他のエリアへ移転していることを意味しています。

需要の移転：城南・城東エリアへの注目

都心高額マンション市場の流動性低下は、東京都全体の需要構造を変化させる大きな要因となりました。では、その需要はどこへ向かっているのでしょうか。

「受け皿」としての城南エリア

まず、目黒区、品川区、江東区、世田谷区、文京区といったエリアでその動きが確認できます。これらのエリアもここ数年で価格が大きく上昇しましたが、都心5区ほど急激な在庫増加は見られず、広面積帯においても一定の流動性を維持しているのです。

通常、市場価格が大きく上昇すれば需要は減少し、在庫は積み上がる傾向にあります。それにもかかわらず在庫水準が安定しているということは、新たな需要流入が存在している可能性を示していますね。この需要の多くは、都心部高額マンション市場からあふれ出た実需層だと考えられます。「本来は都心5区を検討していたが予算が届かない」「通勤利便性を維持しながら居住面積を確保したい」といった方々にとって、これらのエリアは非常に魅力的な代替選択肢となっているのです。都心から少し離れても、利便性を維持しながら広さを求めるのは自然なことですよね。

「主役」としての城東エリア

さらに興味深いのは、葛飾区、足立区、江戸川区といった城東エリアの動きです。これらのエリアでは、高価格帯中古マンションの在庫が大きく減少しています。

この背景にあるのは、相対的な価格競争力です。東京都23区内において比較的価格水準が低く、なおかつ都心へのアクセスも良好であることから、多くの実需層が流入しました。特に共働き世帯では、「通勤時間」と「住宅価格」のバランスを重視する傾向が強まっていますよね。都心近接エリアで60㎡の住戸を購入するのか、それとも城東エリアで80㎡以上の住戸を購入するのか。価格高騰が続く市場では、この選択が住宅購入意思決定に大きな影響を与えるようになりました。この動きは、まさに市場の「賢い選択」が表れているのではないでしょうか。私もこのエリアには大きな可能性を感じています。

「どこでも上がる市場」の終焉と新たな視点

今回の市場変化は、東京都の中古マンション市場が新たな局面に入ったことを示しているのかもしれませんね。これまでの市場は、「東京都ならどこでも上がる」「都心なら必ず売れる」という時代だったかもしれません。

しかし今後はそうではないでしょう。需要が存在する価格帯、購入可能な面積帯、そして実需が成立するエリアだけが選ばれる市場へと変化していく可能性があります。つまり、市場を読み解く上で重要なのは平均価格の上昇率だけではなく、「どのエリアの、どの価格帯の、どの面積帯に需要が残っているのか」という視点です。

在庫の積み上がりは市場の危険信号として捉えられることが少なくありませんが、今回起きている変化は、必ずしもネガティブなものだけではありません。急激な価格上昇によって実需との乖離が進んでいた都心高額市場が、徐々に適正な価格形成へ向かう過程とも捉えることができます。そしてその一方で、実需層が購入可能な価格帯を持つエリアでは、今後も高い流動性が維持される可能性があります。在庫は単なる売れ残りではありません。在庫とは、消費者がどこを選び、どこを選ばなくなったのかを映し出す市場のメッセージです。不動産選びも、これからはもっと戦略的になるのかもしれませんね。皆さんも、ご自身のライフスタイルに合ったエリアを見つけるヒントになったでしょうか。

東京都中古マンション市場で起きているのは、需要の消失ではありません。需要の移転です。その移転先を見極めることこそが、これからの市場を読み解く上で最も重要な視点になるのではないでしょうか。